专项债券支持城市更新哪些项目

一、城镇老旧小区改造（国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 国办发〔2020〕23号）

（一）基础类：水电气管网、道路硬化、安防设施等；

（二）完善类：停车位、充电桩、便民服务设施、活动场所、加装电梯等；

（三）提升类：智能化改造（如智安社区建设）、历史文化保护等。

二、棚户区改造

主要针对城市中集中连片的危旧住房区域进行改造。拆除破旧房屋，建设新的住宅小区，配套完善基础设施和公共服务设施。

三、城中村改造

城中村改造就是对位于城市建成区范围内，仍然保留着农村集体土地所有制、农村传统的生活方式和社会管理体制的村庄进行综合整治、拆除重建或功能优化，位于城市建成区范围内，仍然保留着农村集体土地所有制、农村传统的生活方式和社会管理体制的村庄。

包括：房屋改造与重建、基础设施建设、公共服务设施完善、环境整治、产业导入和升级等。

四、老旧街区（厂区）改造（住房城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅关于印发《历史文化名城和街区等保护提升项目建设指南（试行）》的通知 建办科〔2024〕11号）

一是老旧厂区改造：将废弃的工厂、仓库等工业遗址进行改造再利用。根据其历史文化价值和建筑特点，保留了工业文化特点，又赋予了新的功能和活力。

二是老旧街区改造：着重民生改善、社区治理升级、公共空间改造，提升居住环境和品质。

三是老旧街区（厂区）改造可以包括：房屋建筑方面，对居民房屋进行修缮、加装电梯、智慧和绿色低碳改造，对老旧厂房进行改造和保护性修复；基础设施配套方面，对管网道路进行提升改造和环境整治；公建方面，对公共设施维护和建设；公共服务方面，适当进行产业导入和业态调整。

五、城市公共空间功能提升

通过系统性改造与优化，增强城市中公共开放空间（如街道、广场、公园、滨水区域等）的使用效率、服务能力、文化价值及可持续性，以满足居民日益增长的多元化需求。这一过程不仅涉及物理空间的改造，更强调 功能复合化、服务均等化、生态低碳化、治理智慧化 的协同提升。主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。

专项债券支持城市更新案例

一、广州荔湾南片区老旧小区连片改造

1.基本情况

本项目总投资估算为138374.23万元。对14个老旧小区道路、公共服务与配套服务设施等进行连片改造，其中，改造工程道路112 条，总长度 85.8 公里；增设11个小区停车场；打造14个围院式管理小区，改造市场2处，对14个小区进行“三线”整治（架空电力线、通讯线，同步建设智慧安防系统）；改造公共空间60个，总面积 20.7公顷；改造环卫设施16处;完善14个小区消防设施，落实 7座消防站；治理 8个小区河涌堤岸环境，总长度 20公里;对片区内地质灾害点进行治理。

2.专项债券资金

2024 年发行专项债券 4.37 亿元，期限 15 年，以后年度计划发行专项债券11.07运营。

3.实施路径

采用 “肥瘦搭配” 模式，将市政道路、消防设施等公益性项目与停车场运营、商业开发等经营性项目打包，预计年收益覆盖债券本息 1.15 倍。

4.项目亮点

注重项目运营。引入区属国企负责改造后运营，通过 “物业 + 商业” 模式，将社区超市、老年食堂等配套服务收益反哺公益项目。

“三线” 整治与智慧化改造。投入 1.2 亿元整治架空电力线、通讯线，同步建设智慧安防系统，实现 “弱电机房入地、光纤网络升级”。

二、上海静安区张园

张园是上海首个保护性征收改造的城市更新项目，也是上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群之一。

作为地方政府专项债券支持的项目，张园西区于2022年11月正式对公众开放。专项债券资金支持了张园的保护性修缮、商业规划等方面，推动了项目的顺利实施。

三、泰兴市城区排水管网更新改造项目

主要对城市地下的雨水、污水管网进行更新改造，2024年获得专项债券资金1.85亿元，2023年和2024年争取中央预算内投资2011万元、2024年超长期特别国债2900万元。

四、北京酒仙桥旧城区改造项目

包括房屋征收、地上物腾退拆迁、资金平衡地块供地上市、建设配套道路及水电气热管道等市政基础设施。项目总用地面积 48.86 万平方米，规划总建筑面积 73.23 万平方米。

2025年发行专项债券40.49亿元。

五、北京土储专项债支持城市更新相关项目

2025年2月18日，北京市发行地方政府专项债券462.9 亿元。其中八到十期债券投向包含土储，用于新增土储的规模较大，合计资金规模为116.9亿元，支持的土储项目名称主要涉及土地一级整理开发。

城市更新项目 | 专项债申报要点及注意事项

一、项目储备与前期准备

1.项目筛选与合规性

政策匹配：符合国家及地方城市更新政策（如《“十四五”城市更新行动计划》《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》），重点支持领域包括：老旧小区改造（加装电梯、管网更新、社区服务设施）；市政基础设施升级（道路、地下综合管廊、海绵城市）；历史街区保护与活化（修缮历史建筑、文旅融合开发）；产业升级载体（低效工业用地转型、产业园区更新）。

公益性核心：项目需以改善民生、提升城市品质为主，避免过度商业化（如禁止用于纯房地产开发）。

2.前期手续办理

审批文件：完成立项（可行性研究报告）、用地规划许可、建设工程规划许可、环评、社会稳定风险评估（涉及拆迁项目必备）。

收益自平衡方案（关键难点）：……

收益来源设计：直接收益：停车场收费、广告位租赁、社区商业租金（如改造后便民服务中心）；间接收益：土地增值收益（需与公益性挂钩，如配建保障性住房）、财政补贴（需明确补贴纳入预算的可行性）。

创新模式：TOD模式（轨道交通沿线综合开发）、EOD模式（生态环境导向开发）。

财务测算要求：覆盖倍数≥1.1倍，需细化成本构成（如拆迁补偿、建设成本）和收入预测（如客流量、租金定价依据）。

实施方案编制：明确更新范围、实施主体（政府平台公司或国企）、资金拼盘（专项债占比通常≤80%）、工期计划等。

二、申报材料准备

1.核心材料清单

可行性研究报告：重点论证更新必要性（如安全隐患、民生短板）、经济与社会效益（如就业带动、碳减排）。

实施方案与资金平衡方案：包括拆迁安置计划（如有）、收益实现路径、债务偿还计划。

财务评估报告：需第三方机构出具，确保数据真实合理（如租金收入参考周边市场价）。

法律意见书：确认项目合规性，尤其是拆迁合法性（如征收程序是否符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》）。

其他文件：规划批复、环评批复、社会稳定性风险评估报告（涉及大规模拆迁项目必备）。

2、城市更新特殊要求

多规合一：需与国土空间规划、历史文化保护规划等衔接；

公众参与证明：老旧小区改造需提供居民意见征集材料；

风险预案：针对拆迁滞后、成本超支等制定应对措施。

三、申报与审核流程

1、逐级申报

通过财政部门“地方政府债务管理系统”提交，经市县初审、省级复审后纳入全国专项债项目库。省级财政汇总后报财政部与国家发改委，竞争性评审通过后下达额度。

2、审核重点

领域合规性：是否属于城市更新支持范围，禁止包装成商业地产项目；

收益真实性：避免依赖土地出让收入（政策限制），侧重经营性现金流；

资本金到位：项目资本金比例≥20%（可通过财政资金、企业自筹等解决）。

四、发行与资金管理

1、债券发行

发行期限：10~30年，匹配项目回收周期（如老旧小区改造可选15年）；

利率优势：城市更新专项债可申请绿色债券贴息（若涉及生态修复）。

2、资金使用监管

专款专用：仅用于申报项目的拆迁、建设、运营，严禁挪用；

进度跟踪：按工程进度拨付资金，定期提交资金使用报告。

3.后续运营与偿债

资产确权：明确更新后资产权属（如政府持有或授权国企运营）；

收益归集：项目收入需全额上缴财政，优先偿还债券本息。

五、注意事项

1、规避常见问题

收益虚高：避免将不确定的间接收益（如未来土地溢价）作为主要偿债来源；

手续缺失：确保拆迁许可证、社会稳定风险评估等文件齐备；

过度商业化：商业配套面积占比需符合政策要求（如老旧小区改造中商业面积≤20%）。

2、政策红利挖掘

结合国家战略：如与“新城建”、智慧城市、低碳社区等政策联动；

创新融资模式：探索“专项债+REITs”衔接，盘活存量资产。