比如，上半年海淀楼市持续发力，永丰南颐海云颂（海开）、功德寺双子星（绿城、越秀）、朱房村双子星（华润、建发）......还有即将入市的中海树村项目，一时间，海淀风头无俩。 以中海万吉九序为开端，三间房双子（保利、金茂）、朝青黄衫木店项目（中建智地），以及即将土拍的太阳宫、伟德源自英国始于1946里地块，下半年朝阳楼市将与海淀“硬碰硬”。 例如，上半年北京发力最大的房企，主要是华润、中建智地、中海和越秀这四家房企。凭借着核心区域尤其是海淀的豪宅项目，TOP4已经将北京保利远远甩在身后。 而保利，前两年还有两个热销盘保利天汇、朝央和煦，但从去年下半年开始，北京保利的运势急转直下，在核心区已经许久没有拿到靓地。 以嘉华天珺为例，这个项目早在今年1月份就已开盘，但目前仅网签了170多套，全盘去化率还不到14%；网签金额大约15亿元，约为拿地成本的17%。 要知道，这170多套网签中，有113套是开盘前两个月完成的——也就是说，自3月份颐海澐颂以及功德寺项目开盘以来，近3个月，嘉华天珺只有不到60套网签，平均每月仅有20套。 我们知道，官宣业绩、海报刷屏往往不靠谱。此前嘉华天珺首次开盘，声称卖了322套，销售金额31.66亿，结果半年过去了，认购转网签才50%多一点，我们就知道北京保利的惯常操作有多牛。 整体看过去三年，保利的拿地态势是低门槛改善，这跟保利缺少拿到类似朱房村、功德寺、太阳宫、酒仙桥这种核心项目的运气有关，也跟其产品营造能力是相匹配的。 然而，随着楼市下行，低门槛改善盘也一路看跌，市场的目光几乎都集中在核心高端改善盘上。北京保利囤的那些低门槛改善项目，销售逐渐显露疲态，权益排名一路下滑，几近要跌出北京前8了。 例如，顺义颐璟和煦，卖了一年，去化率只有45%。石景山璟山和煦，去化率稍好也不过55%，还有300多套库存。朝阳的和光煦境，卖了两年甚至卖成了现房，还因为现房比期房价格低约8000/㎡，以及可能减配等因素，一度引发业主抗议维权。 少有的两个亮点项目，便是前面提到的保利天汇和朝央和煦。保利天汇是东坝的龙头，而朝央和煦，更是保利近两年在京最热销的项目。 从去年开始，朝阳总计有二三十宗的土地出让，比如十八里店、小红门，就有接近2000套房源在售；朝观天珺所在的三间房，除了金茂的直接竞争外，还面临朝青黄衫木店地块的竞争。 据了解，去年12月，在北京保利已有3年的刘喜涛，被调任至河南保利，而接替他的，是2008年加入保利、原保利集团董办副总的李红亮。 所谓“新官上任三把火”，面对刘喜涛留下的众多存量弱势项目，为了打破藩篱，李红亮只能选择拥抱既有流速又有利润的海淀。 为什么？半壁店项目交通上并没有什么短板，环线区位还属于海淀四环外，但其所在的田村板块，却是海淀公认的价格洼地——这里同品质房源明显比海淀其他板块价格更低。 由此，虽说半壁店项目属于海淀西四环，但学校资源和功德寺、朱房村那些网红盘没法比，这在极其看重教育的海淀，是一个巨大的负分项。 而再看土拍单价和定位。半壁店楼面价达到了7.84万元/㎡，这个单价意味着，保利半壁店项目要做成10万+级别的豪宅项目，才不至于亏本。 而在田村板块内，认可度最高的改善楼盘是乐府江南。这是05-07年建成的江南园林风格小区，挂牌均价9万左右，人车分流，拥有海淀少见的绿化和水系，搭配仿古的亭台楼阁，确实很有辨识度。 因此，保利半壁店项目想要出圈，必须拿出背水一战的勇气，把产品设计和营造能力提升上来，以绝对的产品力统治田村——既然半壁店项目不是一个地段型选手，但好歹占着海淀西四环的区位，如果能用产品力说话，未尝不能避短扬长。 但问题是，北京保利本身更擅长做改善而非豪宅，旗下10万+的项目屈指可数，除了嘉华天珺，上一次在海淀做的豪宅项目还是2014年开盘的保利海德公园。 所以这一次，保利李红亮能否克服朝阳与海淀客群的巨大差异，突破改善与豪宅群体的藩篱，实现产品与团队的迭代，值得怀疑。 另外，海淀迄今还没有“好房子”的宽松新政，也无形中加剧了半壁店项目“产品突围”的难度。比如半壁店就涉及到空军机场限高，建筑高度按照15米控制，做产品会很受限。