其中，最引人注意的当属海淀宝山“双子星”地块，共吸引中建壹品、金隅、海开、中铁建、中能建5家企业报名参与竞拍。最终，中建壹品和金隅以总价61.42亿元竞得2宗地块。 《中国经营报》记者了解到，2宗地块虽然处于海淀，但位置更邻近石景山，且配套相对薄弱，因此热度不及半个月前的半壁店地块。 根据出让文件，海淀宝山0016地块占地面积2.4公顷，规划地上建筑面积5.04万平方米，其中住宅建筑面积约4.89万平方米，内含1处社区卫生服务站和1处社区养老服务驿站，交易起始价27.3亿元。由中建壹品以27.78亿元摘得，溢价率1.76%，成交楼面价约5.51万/平方米。 宝山0017地块土地面积2.85公顷，建筑面积6万平方米，容积率均为2.1，建筑高度30米（局部36米），交易起始价33.15亿元。最终由金隅以33.64亿元摘得，溢价率1.48%，成交楼面价约5.6万元/平方米。 记者了解到，在开拍之前，曾有十几家企业有意于宝山“双子星”地块，但最后仅有5家企业参与线下竞拍。一位房企人士表示：“有的企业近期拿了地还未开盘，资金尚未回笼，再去拿地的话压力比较大。” 据了解，宝山村2宗地块位于西四环至五环之间，位于晋元桥东侧，是串联海淀核心区与石景山区的重要节点。项目交通便捷，距离地铁6号线廖公庄站步行距离约700米；邻近西五环入口约800米，可便捷接入阜石路快速路，抵达金融街、中关村等核心区域。 教育配套方面，规划中明确将配建一所九年一贯制学校，目前拟引入首都师范大学附属中学教育资源，预计于2026年10月启动建设。加之周边现有绿谷雅园配建幼儿园，区域未来有望形成自幼儿园至初中的一站式教育服务体系。 商业配套目前主要依托阜石路沿线的石景山资源（如京西大悦城、山姆会员店）及锦绣大地批发市场，大型综合商业设施尚待提升。 同处海淀区域、西四环，此次出让的宝山“双子星”无论是溢价率还是楼面价，均不及半个月前出让的海淀半壁店双子地块。据悉，当时3家竞买人经过95轮举牌，最终保利发展+北京建工联合体以45.45亿元总价成交，折合楼面价约7.84万元/平方米，溢价率11.95%。 据悉，宝山2宗地块紧邻西五环，周边配套相对薄弱，也是不少企业“打退堂鼓”的原因之一。上述房企人士表示：“宝山地块既要直面半壁店项目竞争，同时因为位置更邻近石景山，还要与石景山的项目竞争，况且那边还有山姆会员店等商业配套，项目压力会比较大。”此外，地块北面还有3块宅地待出让，未来将形成约17万—18万平方米的供应。 不过，中建壹品方面对记者表示：“综合来看，地块本身的素质还可以。”据了解，当前北京新房市场分化加剧，企业投资更加聚焦于海淀、朝阳等核心区域。中建壹品此前在京拿地多集中于大兴和丰台，此次凭借宝山地块实现海淀“补仓”。 据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，宝山村地块核心价值体现在其稀缺的五环内区位、明确的教育资源引入计划以及相对合理的价格梯度。但后续发展也需关注配套设施的逐步兑现周期，以及直面半壁店项目和石景山高端项目的分流竞争态势。 当天成交的石景山西黄村地块，距离宝山村地块直线距离约2公里，由4宗子地块构成。其中648、650为居住用地，640为公建混合住宅用地，649为托幼用地，总计用地规模7.97公顷，地上建筑规模16.5万平方米。 业内人士称，西黄村地块其特殊价值在于虽在行政上归属石景山，但直线距离海淀核心功能区较近，兼具价格优势与区位便利，是承接海淀外溢客群与吸引石景山本地改善需求的重要点位，后续将与宝山村地块形成直接竞争。 对比宝山村、半壁店地块来说，其现有成熟配套是该项目亮点：西井社区底商满足日常基础生活需求，同时兼具高端商业综合体商业配套，如京西大悦城、当代商城、远洋春秋里、山姆会员店等。教育配套方面，现有西黄村小学、首都师范大学附属中学（苹果园分校），另外地块内规划配建一所4200平方米幼儿园，将弥补基础教育设施缺口。 然而该地块开发也面临明显挑战。张凯指出，由于地块零散形状狭长，且周边建成环境复杂，导致后期楼栋排布优化难度大，可能会影响部分户型的得房率及采光等，需在当下普遍高得房率的新房市场中创造出足够亮点。 此外，挂牌文件中提到640地块内需返还地上建筑规模3.68万平方米的商业面积，回购价格锁定为3000元/平方米，低于建安成本构成财务刚性负担，对开发商资金实力要求较高。
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